●本报记者 孙 怡
有专家曾经说过，在如今民间借贷格外活跃的经济形势下，“全民皆放贷”的态势正在逐渐形成。“人人贷”的兴起无疑是这种态势的最直观写照。然而“人人贷”并非人见人爱。日前，银监会办公厅就发布了《关于人人贷有关风险提示的通知》，对于正在如火如荼展开的“人人贷”（P2P）业务发出了七大警示，并强调各家商业银行与人人贷公司划清界限，以免银行贷款为人人贷公司提供资金支持。
那么，“人人贷”到底是如何操作的？其现状究竟如何？它到底又存在着哪些风险呢？
所谓“人人贷”模式
所谓“人人贷”，即P2P（Peer to Peer）借贷的中文翻译。简单地说，就是有资金并且有理财投资想法的个人，通过中介机构牵线搭桥，使用信用贷款的方式将资金贷给其他有借款需求的人。其中，中介机构负责对借款方的经济效益、经营管理水平、发展前景等情况进行详细的考察，并收取账户管理费和服务费等收入。这种操作模式依据的是《合同法》，其实就是一种民间借贷方式，只要贷款利率不超过银行同期贷款利率的4倍，就是合法的。
“人人贷”的服务对象主要针对的是那些信用良好但缺少资金的大学生、工薪阶层和微小企业主等，帮助他们实现培训、家电购买、装修和兼职创业等理想。对于这些借款人，无需他们给出贷款抵押物，而是通过了解他们的身份信息、银行信用报告等，来确定给他们的贷款额度以及贷款利率，然后，中介机构将这些信息提供给资金出借人，由他们双方直接达成借款协议，资金出借人获取贷款利息。
火爆背后存在隐忧
据介绍，这种经营模式自2005年在英国创立，迅速在全球传播开来。2006年就已经被引入中国，逐渐为网民所接受。去年以来，“人人贷”发展提速，规模迅速扩张，目前较为知名的有宜信、拍拍贷、红岭创投、畅贷网等数家中介公司，整个市场的潜在规模超过500亿元。
业内人士分析指出，“人人贷”在我国兴起勃发有深刻的经济背景。去年以来通货膨胀来势汹汹，国家也相应紧缩信贷规模，这种宏观经济形势将一些经济主体逼入了尴尬境地。一方面，存款实际利率为负，房价上升乏力，股市“跌跌不休”，有闲钱的人不满足银行和资本市场给予的低回报，意欲寻找高回报的投资渠道；另一方面，信贷规模紧缩，广大中低收入个人、微小企业主告贷无门，急需借钱渡过难关，这就在正规金融体系之外催生了一个庞大的民间借贷市场，“人人贷”即为多种民间金融模式之中的一种，它的创新之处在于运用互联网创造了一个交易平台，扩大了借贷双方的信息范围。
然而与所有的民间借贷形式一样，火爆的“人人贷”背后，同样存在不少隐忧。比如风险管理问题。一般来说，“人人贷”模式中的重要环节——中介公司，其准入“门槛”极低、几乎没有任何监管。而随着通过“人人贷”这一平台交易量的不断增加，对于“人人贷”的风险管理以及金融消费者权益的维护，都将受到严格拷问，因为如果任其肆意发展，很可能会危害金融安全和社会稳定。“即使监管环境更为宽松、信息技术更为发达的美国也对这个行业进行了限制。”一位业内人士补充道。
银行追踪放款去向有利于监管
对高收益的诱惑，不少人希望借自己个人信誉良好等优势，从银行获取低息贷款，再通过“人人贷”公司进入民间借贷市场获取高额利润。鉴于“人人贷”与银行存在的密切关系，银监会在此时向火爆的“人人贷”吹了一阵冷风。
日前，银监会办公厅下发了《关于人人贷有关风险提示的通知》，提示“人人贷”中介服务存在演变成非法集资、业务风险难以控制、不实宣传影响银行整体声誉等七大风险和问题，并要求商业银行建立与中介公司之间的“防火墙”，防止贷款风险向银行体系蔓延。在业内人士看来，银监会此番下发专门针对“人人贷”风险防范的通知，应该说表明了金融监管部门谨慎的态度，“这一风险提示拥有‘敲山震虎’的功效。”
按照银监会统一的贷款新规要求，贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。个人在提出贷款申请时，应当有明确合法的贷款用途。同时，贷款人应就借款人的借款用途进行尽职调查，有效防范个人贷款业务风险。除特殊情形外，个人贷款资金应当采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付，即由贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。并要求贷款人应在贷款资金发放前审核借款人相关交易资料和凭证是否符合合同约定条件，在支付后做好有关细节的认定记录。
由于贷款放款进入了指定支付账户，若贷款人要再从该账户中提取现金挪作他用，必将增加借款成本。银监会认为这些新规的实行将强化贷款用途管理，提升商业银行风险防范与控制能力，加强贷后管理，提升信贷管理质量。
小额贷款公司牌照吃香
据最新数据统计，目前我国已有小额贷款公司3366家，发放贷款总额已达到2875亿元人民币。将来一旦获得乡镇银行的资质，其就能拥有完善存贷业务的银行所能产生的高额利润，这正是嗅觉灵敏的大型民营企业家们觊觎已久的，因此抢夺牌照的战争异常激烈。
在一些金融观察人士看来，兴办小额贷款公司的投资者醉翁之意不在酒——大型民企出资成立小额贷款公司，再把资金贷回给自己，小额贷款业务做得怎样不重要，只要拿到牌照。
而各地的牌照要求也在逐步放宽，深圳市门槛资金划定为5000万元的一次性实收货币资本注册有限责任公司，注册资本则要求为8000万元。银监会和典当行联合发布的《关于小额贷款公司试点的指导意见》印发之后，小额贷款的申请手续也在逐渐明晰。一位金融办相关负责人表示，深圳目前对小额贷款公司牌照发放并未限量，但每次审批，会遵循“稳妥、审慎和限量的原则”。
北京和上海则在引领今年的小额牌照的发放趋势。截止到2010年第三季度北京已批设小额贷款公司25家，2010年前三季度共发放贷款31.74亿元。上海市共计58家小额贷款公司获批筹建，其中2010年新批筹建的达13家。
但即使这样，小贷公司依然普遍面临供不应求的缺钱窘境。小贷公司的股东年末纷纷放弃分红，以满足小贷公司的流动资金需求，也有转手牌照的投资者，长期机会仍看好。
明年银行或取消老客户七折优惠
日前，从多家银行传出消息，明年银行取消房贷老客户7折优惠的可能性很大。按照最新的银行存贷款利率水平计算，7折利率房贷已经和同期存款利率倒挂。目前，5年期以上贷款基准利率为7.05%，打7折为4.935%，而5年期存款的利率为5.50%。即借款人将钱存在银行，银行要倒贴0.5%的利息给借款人，因此无利可图的房贷很可能会被置换成创造更丰厚利润的其他贷款。
点评：在商言商，银行取消7折利率理由充分，而随着四季度的到来，银行流动性紧缩，信贷资金不断减少，为保证利润，很可能取消优惠。倘若真的实行，对首套房贷款的购房者无疑影响最大。
豫农发行将投放20亿元新棉贷款
日前，农业发展银行河南分行表示，河南农发行将投放20亿元左右贷款支持新棉收购，同比增加37%。据了解，328标准级皮棉收购贷款基准暂定为900元/担，允许最高向上浮动50元/担，下浮不限，即最高贷款额不得突破950元/担。目前，各农发行已完成57家企业的收购贷款额度核定，占全部企业的89%。全省共核定收购贷款最高累放额25.3亿元、最高贷款余额20亿元。
点评：2011年度全国棉花丰产大局已无悬念。随着各地农发行贷款陆续发放，棉农同轧花厂的价格博弈或更加激烈。需求方面，纺织企业仍多采用随买随用策略，补库较为谨慎，现货市场总体处于观望状态。
陕小额贷款公司较上年增83.3%
据统计，到今年8月末，陕西省小额贷款公司正常经营的有110家，较上年末增加50家，增长83.3%；注册资本金78亿元，较上年末增加36.3亿元，增长87.1%；从业人员901人，较上年末增加403人，增长80.9%。另据统计，今年8月末，陕西省小额贷款公司各项贷款余额66.1亿元，较上年末增长100.3%；其中个人贷款余额59.1亿元，占全部贷款余额的89.4%；实现账面利润2.17亿元，同比增长121.4%。
点评：2008年，陕西省政府和省金融办相继出台了《陕西省人民政府办公厅关于扩大我省小额贷款公司试点的指导意见》及《陕西省小额贷款公司试点管理办法》，小额贷款公司开始了扩张式的发展，其迅速发展对“三农”和微小型企业资金支持作用将会逐步凸显。
老板出逃加剧浙中小企业倒闭
周 翔
浙江温州被称为我国民营经济和民间金融最发达的“借贷之城”，然而在最近一个月里接连发生了20多起老板“跑路”事件，引起了外界广泛的关注。其中温州眼镜业巨头信泰集团董事长胡福林的“失踪”成为了浙江企业主欠债逃跑事件的高潮，公众对江浙地区中小企业发展的忧思也到了一个顶峰。
据了解，胡福林1964年出生于温州，曾担任浙江省眼镜行业协会副会长，并获得温商十大创新人物、温籍十大杰出国际商人等荣誉。他1993年组建的信泰集团，目前有员工3000余人，该集团旗下的海豚品牌是中国眼镜业惟一的驰名商标。据知情人士透露，9月21日早上胡福林曾给一位信泰高管人士打电话，坦言自己投资面过大，造成资金紧张，现在资金链已经断裂，企业将破产。随后有消息证实，胡福林已于9月20日经由上海离境前往美国纽约，且家人全部离境。与胡福林一起“出逃的”还有高达20亿元的资金，其中民间信贷达到12亿元，月息高达2千余万元，此外还有银行贷款8亿元，月息逾5000万元。如果胡福林真的负债逃跑，这将是目前温州企业规模最大的负债逃跑事件。
温州中小企业促进会会长周德文向媒体表示，在中小企业老板失踪“重灾区”——温州龙湾区，仅8月份就发生了20多起“跑路”事件，其中涉及10亿元以上的老板跑了3人。在温州民间金融史上，如此规模的逃跑实属罕见。
其实中小企业主成批出逃早就有前兆。今年4月份开始，浙江温州、台州、衢州、宁波等地出现了较为明显的中小企业老板逃离事件，其中以温州最甚。当时温州三家老牌企业：三旗集团、波特曼和江南皮革相继破产或者倒闭，已见诸报端的涉嫌民间信贷的老板跑路事件已不下10家：江南皮革董事长黄鹤逃往国外，波特曼咖啡老板严勤为、天石电子老板叶建乐、巨邦鞋业老板王和霞、锦潮电器老板戴列竣、耐当劳鞋材公司老板戴志雄等纷纷出走。此后在温州小有名气的“百乐家电”女老板郑珠菊失踪在当地引起了不小的震动，郑珠菊被警方抓获后，“跑路效应”却在逐步扩散。据不完全统计，仅9月22日一天温州就有9个老板出走。“如果不是走投无路，这些人不会逃的。”浙江人民联合律师事务所主任何延法向媒体表示，有的债权人有黑社会后台，债务人一跑人身安全就失去了保障，而温州人乡土观念重、好面子，跑路等于自毁后半生的信用，“一般欠个几千万元都不会跑”。
央行温州中心支行最新公布的《温州民间借贷市场报告》显示，温州民间借贷极其活跃，有89%的家庭个人和59.67%的企业参与民间借贷，目前温州民间借贷规模高达1100亿元。周德文表示，这些年来温州对外投资实现了增值，金融危机以来，山西煤改、迪拜危机、楼市限购、股票暴跌，这些钱都回流到了温州，受高额利益驱使，便进入了民间借贷。温州目前民间借贷的利率水平已超过历史最高值，一般月息是2到6分，有的高达1角，甚至1角5，年利率达180%。在温州做实业，大多数中小企业的毛利润不会超过10%，一般在3%至5%，借高利贷很容易把企业逼上绝路。
由于温州当地企业有互相担保的情况，一旦企业出现问题，一般会波及其他企业，因此不少业内人士担心事件将引发当地中小企业倒闭潮。像今年7月，浙江巨邦鞋业老板逃离企业，主要原因是涉足一家非法担保公司，担保公司老板出逃，他也被迫外逃。胡福林的出走也引发了一系列连环危机，据介绍，目前整个温州眼镜行业堪称“哀鸿遍野”，部分互保企业面临倒闭境地，假若危机进一步加重，温州眼镜行业将面临“洗牌”危机。“一个老板跑了之后，担保公司的老板势必抵不住，一个担保公司老板跑掉后，跟他相关联的企业势必受到影响，周而复始，恶性循环。”一些专业人士非常担忧。
多米诺骨牌还在倒下。多位业内人士预言，随着年底春节还贷高峰期的临近，浙江，尤其是温州还会出现大规模的信贷违约，“老板欠债出逃的风潮会愈演愈烈，如果不处理好，温州经济会遭遇大地震，会波及全省甚至全国。”
广东：近八成企业贷款投向中小企业
受宏观调控政策影响，今年银行贷款额度偏紧，但银行对广东佛山中小企业的贷款意愿却明显提高。佛山银监会分局在日前召开的全市解决中小企业融资难及金融监管座谈会上表示，当前佛山市银行更愿意将信贷额度向符合政策、有发展前景的中小企业倾斜，全市金融机构中小企业人民币贷款余额达2615.89亿元。在银根收紧、中小企融资难的背景下，各大银行纷纷开展业务创新。工商银行佛山分行有关负责人介绍，目前他们已经陆续推出“工商物业贷”、“小额便利贷”、“乐从钢材贷”、“鸿运电脑市场贷”、“顺德塑料贷”等小企业金融服务系列产品。目前，全市银行金融机构对中小企业的人民币贷款余额，占全部企业人民币贷款余额的78.44%。
贵州：科技贷款合作平台又添一员
日前，贵阳市科技局与中信银行贵阳分行签订了共同搭建科技贷款合作平台协议。至此，今年以来，已有4家银行加入该平台，共为贵阳市科技型企业授信20个亿，已为9家科技型中小企业发放贷款1.3亿元。今年，贵阳启动“科技金融”行动，贵阳银行、重庆银行贵阳分行、上海浦发银行贵阳分行等参与到科技型中小企业和创新型企业贷款合作平台搭建中。
重庆：５年内为中小企业提供３００亿元
邮储银行重庆分行与重庆市工商联日前签署了《合作框架协议》，计划在５年内为重庆的中小企业发展提供３００亿元的资金支持。民营经济作为重庆经济发展的重要推动力量和经济增长的重要源泉，对重庆经济社会发展意义深远，但融资难始终是民营企业加快发展的短板和制约民营企业扩张发展的瓶颈。尤其是伴随着近期国家资金紧缩政策，重庆中小企业的融资更是举步维艰。邮储银行重庆分行此次对重庆中小企业的支持主要包括提供全方位的信贷服务，提供资金划汇、结算业务，提供金融顾问咨询服务，提供业务培训服务等。
辽宁：搭建政、银、企合作平台
辽宁省营口市经信委积极与金融机构沟通联系，搭建政、银、企合作平台，为中小企业融资拓展渠道，解决中小企业融资难题。市经信委先后两次将50余户有融资意愿的中小企业召集起来，与大连银行营口分行进行对接，最终有20家中小企业与银行达成贷款意向，意向贷款额达4400万元，其中的9户企业现已完成贷款，贷款额为3450万元。
建议提高知识产权融资比例
“我们希望能够增加知识产权融资在知识产权评估中的比例。”一家中小企业相关负责人日前表示，目前知识产权融资在知识产权评估中的比例为15%，建议适当提高，将软件著作权纳入知识产权融资范围。该负责人还建议，政府能成立政策性担保公司，为中小企业融资提供担保、贴息，提供更多的财税扶持，同时希望银行能够适度延长贷款期限。
粤港澳中小企业应加速转型
粤港澳中小企业会议近日在香港廉政公署演讲厅举行，中国商务部台港澳司副司长孙彤称，粤港澳中小企业应加速转型应对挑战。孙彤表示，珠三角地区的中小企业一方面可积极向产品价值链的前端发展，加强产品研发，提升产品附加值；另一方面应该致力于品牌创立，扩大盈利空间，保持长远发展的需要。包括港澳企业在内，珠三角中小企业在2008年爆发的全球经济危机中曾出现经营困难的局面，反映其抗风险能力较弱。
中小企业信用信息不准难融资
“中小企业在抱怨银行贷款周期长的同时，确实应该意识到自身的问题，不过信用体系的搭建不但企业要重视，政府更应起到引导作用。”南开大学商学院公司治理中心民营企业研究室主任李亚表示。中小企业信用信息不完整，更新不及时导致利用信用档案获得银行融资的概率较低。金融机构普遍认为，中小企业市场整体信用机制不完善，不愿意涉足，还生动地将中小企业市场比喻为“柠檬市场”（即次品市场）。此外，中小企业提供的信息存在失真现象，需要在评级时增强对信息的鉴别能力，所以贷款周期也相对会更长。
进一步支持中小企业参与政府采购
大连市政协委员郑传涛在《关于借助区域战略推动中小企业与城市建设共同发展》的提案中所提建议，大连市经济和信息化委近日明确表示:将进一步鼓励、支持中小企业参与政府采购，投资参与大连市城市建设项目，强化银政企合作，多渠道解决企业融资难题。郑传涛委员指出，今年是“十二五”开局之年，地方固定投资将拉动经济增长迎来新一轮高峰，可以考虑将更多的项目机会留给本土有实力、发展势头良好的中小企业。他建议有关部门通过支持优秀中小企业参与政府固定资产投资项目、对中小企业给予信贷资金支持与贷款担保等措施，培育其自我造血能力，摆脱生存危机。
换个角度看不动产业务
何国前
站在一位从业者的角度，我认为，制定《典当行管理条例》的初衷，是为了在总结以往经验的基础上进一步完善国家对典当行业的管理，而不是回过头来重新思考典当行业该怎么样去发展，典当经营活动该怎样去搞，业务范围应该包括哪些、不应该包括哪些，更不是去重拾那些永远难以达成一致意见的学术争论。
实际上，有关部门纠结的个别问题，例如典当经营范围中的不动产问题，在中国过去典当行发展的二三十年历史中，已经由实践很好地解决了。我们现在的问题不是去限制它、取消它，而是应该以科学的态度正视它。
我们认为，中国的典当应该有中国的特色，现代的典当应该有现代的做法。不动产业务是中国典当的固有特色，不管从哪个方面看，都不存在取消的理由。
开展不动产业务，是处于现代化进程中，中国的经济结构决定的。房地产业在中国经济中处于举足轻重的地位，我们的经济增长主要靠房地产开发来拉动，国家的财源近半数与房地产开发有关。企业的资产结构中不动产占相当大的比例，城市居民财产中的“大头”同样是房子。
在这样的经济背景下，作为融通短期资金、服务于中小企业和城乡居民的典当行业，不涉及房地产业务显然是不现实的。而且从这些年典当行开展有关业务的实际效果来看，也是有目共睹、不容否认的。
目前，不少非银行金融机构，如担保公司小额贷款公司，甚至一般的工商企业，对外借出的资金时都可以用借入方的房地产作抵押，并被看成是合法有效的，为什么典当行就不可以有这样的业务呢？有人说典当行没有金融许可证，别忘了，典当曾经持有过金融许可证。现在为什么不可以解放思想，重新发给金融许可证呢？举个例子，担保公司不归人民银行管理，不也一样持有金融许可证吗？
个人认为，典当行开展不动产业务不存在什么大的风险。典当行的发展在国家规划的控制之下，行业的能量与银行相比不可同日而语。事实上，在过去的二三十年中，典当业为中小企业融资出了不少力。另一方面，有关行业反复出现问题，甚至多次影响典当行业的发展和正常功能的发挥。
如果将来某一天，真的在典当行业中因为开展不动产业务出现了行业性问题，我相信，典当行业也不会是问题的制造者，而是被牵连、波及而受到损害的不幸者，因为按照经验，问题的根源很多时候不在典当行。
另外我认为，我们不能简单地类比国外的模式。也许有人会说，国外比如这个那个国家，就不允许典当行搞不动产业务，因此我国也应该一样。对于这样刻舟求剑的比较，我们也应该看到，国外一些国家的典当行可以做的一些业务，比如很适合其国情的商品寄售等，在我国目前来看是不允许的。据悉，国外的这种业务产生的收入在典当行中占比相当大，就如同房地产业务在国内典当行业的占比一样，人家也没有说寄售业务有何不妥，反而是我们在讨论典当行应不应该做房地产业务。
个人还认为，从典当行的生存等多方面出发考虑，有关部门不能轻易拿掉典当行的房地产业务。典当业近三十年的发展成果来之不易，典当业在以自己的发展为社会做出贡献的同时，行业本身也在发展，而且收入和纳税都非常可观。以房地产业务作为主业，这已经是典当行业不争的盈利模式，是整个行业赖以生存的基础，取消典当行业的不动产，就等于消灭中国的典当行业，就等于让民间大量已经物化的投入打水漂。
建议有关部门，在当前意见不统一的时候，要慎重行事。保留典当行业的不动产业务，笔者认为是上策。
做一个懂规律的销售
一个优秀的销售人员，往往会非常注重运用销售规律和模式，它们虽不能保证100％签单，但能大幅提高成单率。
这里面的规律主要有两种：一是一些销售的基本规律，另一个就是客户的采购逻辑。 客户是如何采购的？购买循环其实就是客户采购的一个心理轨迹。这个轨迹共分为6步，4个决策点。
发现问题。客户的问题有可能是自己发现的，也有可能是销售人员发现的。这不是最重要的，最重要的是你必须挖掘出来。没有问题就没有痛苦，没有痛苦就不会改变，客户不想改变，销售就只能喝西北风了。所以，客户的购买是从问题或者困难开始的。
分析问题。没有问题，就不会改变，但有了问题，也未必会改变。当销售人员发现客户问题后，并不意味着马上要通过产品解决客户的问题，而是要帮助客户分析问题。分析问题有两个目的：一是通过分析问题进而增加痛苦，让客户非变不可；二是让客户决策这个问题是不是要解决，而不是销售人员认为这个问题要解决。如果客户认为这个问题没有解决的必要，那销售人员即使已经到了成交阶段，也要返回到最初阶段，即接着找其他问题或者干脆放弃。要不要解决问题是客户的第一个决策点。
建立优先顺序。客户决定解决问题，但以什么样的顺序去解决呢？怎么做才能使自己的利益最大化？很多人不太注意这个步骤，但是销售高手会告诉你，这个决策点对影响竞争非常重要。
销售高手完全可以利用它来获得竞争优势。因为客户对顺序往往不是特别关注，但是这种顺序却恰恰是排除竞争对手的关键。因为客户一旦先上你的贼船，反悔的成本就会非常高。所以，你得想办法让客户知道，先买你的东西是多么的明智。
选择供应商。上边事情都有了结论，客户才会考虑供应商。绝大部分情况下，客户不是决定用谁的产品，而是决定这件事情真正应该推动了。这时候，客户开始在市场上找供应商。
如果你先期介入项目，在前几步都参与客户的决策，你就很容易树立有利于自己的标准。如果有了标准，在这一步时，对手就应该被屏蔽差不多了，这就是先发优势。这个优势对客户有多大意义？可以告诉你一个统计数据：某国际大公司对自己的项目做了详细的分析，认为只要前面的事是自己干的，自己拿下单子的概率是93％；如果不是，指望着后边翻盘，成功概率只有7％。
评估解决方案。不是指客户拿着你那本可以砸死人的方案书一字一句地研究。客户没那么多闲工夫。评估方案的过程其实是销售人员手把手地引导客户理解、解决问题的方法的过程。这包括和不同层次的人沟通、用多种形式让客户理解、对多个不同的问题和客户一起研究解决方法。这里的核心就在于：不是你做完解决方案交给客户自己看，而是你和客户一起做解决方案，并让客户感觉是他做的解决方案。
评估供应商。销售中有个有意思的现象，客户在选型初期往往会关注产品、方案，但是后期会关注供应商的公司、客户和服务。原因也很简单，因为客户在后期开始关注风险了。客户对供应商的评估包括很多东西，但目的只有一个：消除风险。
第五、第六步加起来，就是客户的第四个决策点。走完这六步，客户才能决定这个问题是不是真的可以解决、是不是用你的方案解决。解决了，循环结束；解决不了，接着从头循环。（建 中）
该不该判为“善意取得”
邹积兴
原告李某购买住房一套（房屋所有权证尚在办理过程中）。2004年8月，李某与卢某口头协商将该房22万元转让给卢某，双方完成了给付（未办过户）。2005年10月，卢某将该房屋典当给某典当行，借款15万元。当月29日，卢某与该典当行股东罗某签订了购房协议，以15万元的价格将该房卖给罗某，并于2006年2月交付罗某使用。同年6月，因卢某涉嫌诈骗（另案被判刑十五年），公安机关从李某处将卢某给付的购房款全部扣押。李某2008年12月取得该房屋所有权证，遂起诉要求该房屋占有人被告罗某腾房。
分歧：
本案的争议焦点是：1.第一个交易李某与卢某买卖房屋是否合法生效;2.第二个交易卢某将涉案房屋转卖给罗某是否合法有效。对此主要有二种观点。
第一种观点：第一个交易李某与卢某买卖房屋是真实意思表示，双方完成了交付，民事法律行为有效。第二个交易卢某将涉案房屋转卖给罗某也是真实意思表示，并完成了交付，罗某是善意取得。
第二种观点：第一个交易李某与卢某买卖房屋合同有效，但是物权转移尚没有生效，由于退回了购房款，事实上解除了合同，涉案房屋的所有权实际依然在李某名下，并没有发生变更。第二个交易卢某又将涉案房屋转卖给罗某的行为属于无处分权人处分他人财产，效力要看是否符合善意取得制度。本案案情不符合善意取得要件，故第二个交易行为无效，应支持原告诉讼请求。
评析：
笔者同意上述第二种观点。理由如下：
涉案房屋的所有权始终在李某名下，并没有发生转移、变更。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。对于本条的理解，最高法院编写的《物权法》条文理解与适用一书讲得很清楚，不动产物权的变动是把合同与登记看作两个法律事实，分两步走，第一步有协议，第二步再登记，两步都完成才能生效。本案中，虽然李某与卢某口头约定房屋交易意思表示真实（李某不知购房款为赃款），并完成了交付，合同成立有效，但这只是完成了物权变动的第一步，此时物权并未转移，还需要变更登记才能生效。这期间，卢某另案涉嫌诈骗，公安机关追赃不能扣押所有权尚不属于卢某的房产，只能从原告李某处扣押属于卢某的购房款。李某被动退款的行为导致合同的实际解除。涉案房屋的所有权始终在李某名下，并没有发生转移、变更。
被告罗某不构成对涉案房屋的善意取得。由于涉案房屋的所有权人为原告李某某，故卢某与罗某之间就涉案房屋转让行为属于无处分权人处分他人财产，合同效力待定。既然房屋真实权利人李某要求追回，受让人只能以善意取得抗辩。《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本条后段规定了善意取得的三个要件。关于第一个要件“善意”。依据民法理论，不动产登记具有权利正确性推定的效力，第三人信赖该物权登记即为善意，否则即不属善意。本案中，罗某对房屋权利人的真实情况未尽到基本的审查义务，故其并非善意。关于第二个要件“对价”。涉案房子第一次交易价格22万元，后来当地房价一直上涨，第二次转让却只卖15万元，转让价格不合情理。关于第三个要件“取得”。不动产物权的转让要经依法登记才能发生效力，才构成“取得”；涉案房屋并未实际过户登记到罗某名下，自然没有“取得”。综上分析，三个要件完全不具备，不构成善意取得。
“金九银十” 淘宝需趁早
国庆长假将近，不少善于经营民品业务的典当行又开始着力于绝当品销售。
据悉，随着中秋、“十一”国庆长假和婚季的陆续到来，一些典当行销售和需求量暴增，绝当品销售市场做得风生水起。其中，钻石、玉翠及手表仍是大三件。
（本期绝当品由上海国盛典当行提供）